AH分時度假酒店項目投資風險管理研究

來源: www.126151.tw 發布時間:2020-05-03 論文字數:36998字
論文編號: sb2020042823285330750 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是一篇在職碩士論文,本研究以實踐應用為主導,以 AH 分時酒店項目投資方風險,尤其是各個分散的個體產權房間投資者的投資風險,為主要研究對象,理論聯系實際,進行了詳實的定量
本文是一篇在職碩士論文,本研究以實踐應用為主導,以 AH 分時酒店項目投資方風險,尤其是各個分散的個體產權房間投資者的投資風險,為主要研究對象,理論聯系實際,進行了詳實的定量分析。在深入 AH 分時酒店項目進行現場調研收集全面材料的基礎上,具體分析 AH 旅游地產的開發商民新集團對于該分時度假酒店建設和開發過程已有的相關風險估計和規避的實際狀態,存在著多種建設和投資風險。本研究在對 AH 分時酒店項目進行開發投資風險管理的研究過程中,采用了大量的先進研究工具,幫助該項目進行了投資風險評估,并提供了風險規避建議。

第 1 章   緒論

1.1   研究背景
自從 21 世紀初我國經濟的高速發展以來,旅游房地產業在政府的支持和民眾日益增長的需求下蓬勃興起,它擁有著旅游消費和房地產開發的結合優勢,同時對樹立一個旅游城市和宜居城市的魅力形象有著非常突出的作用。故此,旅游房地產業成為在國內房地產行業出現動蕩,急需進行過熱遏制措施時期的另一個投資熱點。而在旅游房地產行業中,分時度假酒店可以說是其開發和投資最為重要的一個途徑,很快獲得了大量投資者的青睞,迅速在我國各大一線城市及各旅游城市如雨后春筍般的發展起來。分時度假酒店作為房產和旅游投資的代表,目前在各個世界著名的旅游地區和城市流行。
分時度假酒店最早可以追溯到上世紀 70 年代的歐洲,在經歷了四十年來的發展后,已經廣泛被社會大眾所認可。從根本上來說是房產投資、度假兩者的有機結合,酒店通過劃分不同的單位然后售賣給投資人獲得收入,而投資人則可以在自己來度假的時候免費入住酒店,或者在自己不需要入住的時候委托相應的酒店管理公司對買入的酒店單位進行經營或分時度假出租管理。在中國的一線大城市中,如北京上海廣州等,旅游房地產業也約積累有了近二十年的分時度假酒店投資開發經驗,借著我國連續十多年的經濟穩定高速飛速發展,以及廣大人民群眾對旅游的興趣增加和旅游市場的潮流興起,分時度假酒店在我國的各大城市都具備了大量的潛在客戶,整體上來說其在中國是有著非??上驳耐顿Y市場。
我國分時度假酒店的出現是在房地產行業發展相對低迷的時期,但發展非常迅速。從 2009 年上半年開始,由于經濟危機的影響及國內房地產市場的上漲比率過高,導致我國房地產動蕩出現,政府通過相關穩定房價政策來遏制房地產動蕩的繼續擴大,相關投資商的地產熱情也有較大程度的下降,但隨著我國各大城市基礎建設的水平和檔次都與國際大城市相接軌,都市白領階層的精英消費概念逐步變為休閑消費,周末和節假日全家旅游已成為一種生活潮流和習慣,特別給各個旅游地區帶來了巨大的酒店市場的繁榮。投資商的資金也開始從單純的房地產建設投資轉向了旅游地產的投資,尤其是對分時度假酒店的投資熱情一度高漲,分時度假酒店投資被認為是一種最簡單最實惠的旅游地產開發和投資途徑的代表。在 2015 年的統計數據表明,從 2010 年到 2014 年的五年中,我國的分時度假酒店數量保持著 19%的平均年增長率,到 2015 年的 6 月,據統計我國共擁有 2025 家的分時度假酒店,在全國的各省市、直轄市以及自治區等均有分布,另有近一百八十家正在建設或籌備建設中,當年上半年的全國總分時度假酒店項目的物業市場額達到近 35 億元。
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1.2   研究目的與意義
在許多發達國家的旅游地產行業,整個分時度假酒店投資過程非常規范,市場投資行為也非常成熟,投資者們對分時度假酒店的投資各個方面的程序、合同簽訂、相關法律法規、日常經營監督和預期收益等等都有了非常明晰的了解,已經能夠很大程度上的保證低風險的整體項目投資效益。然而,我國的整個旅游地產只有十多年的發展歷史,分時度假酒店行業投資行為還處于極不成熟的初級階段,尤其是單個的分時度假酒店房間獨立投資者們,他們與分時度假酒店管理者存在嚴重的信息不對稱問題,經營數據的不透明和合同簽訂的欺騙性現象也極為嚴重,并且國家的相關法律法規對分時度假酒店投資的保護條款也非常不完善,這些都會造成投資者收益不均或投資收益率低的問題,甚至很多分時度假酒店的本身經營管理也存在問題,這樣最終帶來的損失主要還是落在各個酒店房間(或其他投資單元)的產權投資者身上。故分時度假酒店的投資者們應當始終具備對相關投資風險概念的充分考慮及認識。
在深入 AH 分時酒店項目進行現場調研收集全面材料的基礎上,具體分析AH 分時酒店項目的開發商民新集團對于該分時度假酒店建設和開發過程已有的相關分時度假酒店房間單元的銷售文件和投資回報分析報告,以及相關的風險估計和規避的實際狀態,發現其與其他絕大多數的旅游地產項目銷售和投資過程一樣,AH 分時度假酒店項目對于將要購買其各個房間所有權的個體投資者來說也存在著多種投資風險。本研究的主要目的與意義包括三個方面:
(1)本研究對 AH 分時酒店項目的開發投資現狀進行研究,并結合當前國際學術界的先進成果和實踐風險管理經驗,分析該分時度假酒店項目的投資風險因素,研究出針對其開發投資的風險評價體系,給項目的潛在投資者們提供好的風險規避方案,幫助項目的各相關利益方尤其是大量的分散的個體投資者們更好的降低風險。
(2)本研究提供的個體投資者風險指標,同樣也為 AH 分時酒店項目的開發商和經營方指明了在 AH 項目后續銷售運營過程中需要改進的方向。項目的開發商和經營管理者們為了獲得更多更持續的利益,也勢必保證各個酒店房間產權的個體投資者們的收益,實現項目參與各方的共贏,故本研究的成果將為 AH 項目的開發商對項目的順利啟動開發和招引投資的實現,提供相關的啟示作用。
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第 2 章   相關理論基礎概述

2.1   項目風險管理理論
2.1.1   風險的定義
綜合國內外來看,風險就是在項目執行過程中與項目預期目的成果不同、不一致的各種不確定性。風險的定義通常包括兩個層面的內容,一個是風險事件發生的可能性,一個是風險事件發生所帶來的風險損失的程度。在深層次的角度來說,其實兩者又是相互支撐、互為一體的,比如風險事件發生后,如果沒有風險損失或幾乎沒有損失,那么風險本身也沒有太大的意義。從派別上來說,風險的定義主要有主觀派和客觀派兩種。主觀派堅持認為風險帶來的風險損失程度完全依賴于識別和判斷風險者本身的主觀態度,受到其自身的經歷和經驗的影響,因此無法通過客觀數據來對風險進行測量??陀^派則認為風險本身是客觀存在的,不受風險識別或判斷者本身的影響,可以通過一定的工具或方法對風險進行分析和測量,包括數學、統計學、經濟學等各種方法和工具。
2.1.2   風險管理的內涵
所謂項目風險管理,是從項目本身出發,基于項目全過程進行風險管理。根據項目運營的全過程,項目風險管理涵蓋了從最初的項目信息收集直到項目活動的結束,具體包括風險的識別、風險的評價、風險的應對、風險監控及預警等內容。
其中,項目風險的識別和評價是整個項目風險管理過程中的關鍵,而所有的風險管理工作歸結點在于風險的應對。針對不同行業的項目,由于項目本身具備的特點各異,相應的風險管理重點亦有所區別。在企業實際經營管理過程中,項目風險管理著重從業務角度出發,以價值鏈的視角對各節點進行風險識別、分析、評價和控制,從而盡量減少風險發生的可能性,降低風險帶來的利益損失。從目標動態管理的角度來說,項目風險管理也具有周期性和動態性的特點,強調風險識別、應對和監控預警在各過程節點上的循序漸進和動態滾動。在動態管理的過程中,以效益為出發點,利用各種計劃、組織、監督、控制等管理活動,應用于價值鏈各節點。針對于房地產項目,從產業鏈角度來講,風險管理貫穿了投資、規劃、建設、營銷、服務的全過程,通過科學設計風險管理體系,可以降低風險損失,最大程度提高公司效益,保證項目開發經營全過程的活動開展。此次研究方向側重于風險的識別、風險的評價、風險的應對這三個方面。
圖  5-2   風險層次結構模型圖
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2.2   分時度假酒店管理研究
2.2.1   分時度假酒店的內涵
旅游地產總體上來說是一個比較寬泛的概念,一般說來可以分為旅游景點地產、旅游商業地產、旅游度假地產及旅游住宅地產四個類別。各旅游地產項目都與當地旅游區域的旅游特點相掛鉤,其中旅游景點地產主要提供觀光、娛樂性質的、非住宿型的建筑群體;而旅游商業地產則主要提供相關的服務商店、餐飲、娛樂設施的建筑群體;旅游度假地產則是為游客提供旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑群體,其中包括分時度假酒店、旅游賓館等;旅游住宅地產主要與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物?,F代的分時度假酒店,通常定義是:開發商以酒店的房間為基本單位,通過分割獨立權,即產權,然后對投資者進行出售,投資者可以通過委托酒店管理公司對購入的單位分時度假酒店房間進行統一的經營管理獲得經營回報及投資增值,同時每年享有一定時間的酒店免費入住權。
“分時度假酒店”是一種房產行業和旅游投資相結合的一種類型,簡而言之,即旅游房產。其最早可以追溯到上世紀 70 年代的歐洲,在經歷了幾十年的發展后,已經廣泛被社會大眾所認可,目前主要在世界著名的旅游地區和城市流行[3]。分時度假酒店,從根本上來說是房產投資、分時度假兩者的有機結合,酒店通過劃分不同的單位然后售賣給投資人獲得收入,而投資人則委托相應的酒店管理公司對買入的酒店單位進行經營或分時度假管理。對于業主而言,只需投資前期的首付款,即可獲取可觀的收入,因為客房每年的利潤分紅就可以抵消業務的分期付款支出,而且一般在 15-20年后,業主即可獲得酒店房間的產權。此外,若酒店管理公司善于經營,還可以獲得物業管理等增值收入。通常而言,投資者每年可免費在酒店居住一段時間,一般可作為投資者的度假基地或當地住所或是企業、事業單位的會議、度假場地。我國分時度假酒店的出現是在房地產行業發展相對低迷的時期。在 2013 年,我國擁有 1655 家的分時度假酒店[4],在全國的各省市、直轄市以及自治區等均有分布。
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第 3 章   AH 分時度假酒店項目概況 .................................... 17
3.1   項目概況 ......................................................... 17
3.2   項目環境背景簡介 ........................................... 19
3.3   項目建設內容及規模 ................................... 19
第 4 章   AH 分時度假酒店項目投資風險識別....................................... 23
4.1   AH 分時酒店項目風險識別過程 .................................. 23
4.2   AH 分時酒店項目風險識別清單 ...................................... 24
第 5 章   基于模糊綜合分析法的 AH 項目投資風險評價 ..................................... 31
5.1   AH 項目投資風險評估方法的選擇..................................... 31
5.1.1 模糊綜合評價法 ................................. 31
5.1.2 層次分析法評估 ................................... 31

第 6 章   AH 分時酒店項目投資風險的應對及監控

6.1   法律法規風險應對
對于較國外成熟的分時度假酒店投資而言,我國分時度假酒店投資相關法律法規的缺失給投資者帶來諸多法律法規風險,相應的風險應對措施如下:
(1)認真分析投資合同的具體條款,謹慎對待投資合同的簽訂。由于我國分時度假酒店投資合同尚無統一規范的范本,因此在與 AH 分時度假酒店開發商簽訂的合同中的每一項明細條款,投資者都應認真分析,尤其是其中一些用詞模糊、模棱兩可的有爭議條目,更應該從法律角度明晰,避免相應的風險及相應的可能損失??紤]到眾多個人投資者缺乏專業的法律基礎知識,投資者可以咨詢相應的專門法律機構,尤其是具有房產投資經驗的專家。同時,對于合同中涉及到的 AH 分時度假酒店經營管理過程中的財務知識,投資者也可以咨詢專業人員,對相關的財務術語等做到基本的了解,包括收入的構成、經營成本的明細構成、經營利潤結算時的扣除稅費等情況,以及酒店管理公司賬務的審查方法等。如有必要,投資者也可以在合同中增加附加條款,要求專業的注冊會計師或者審計師等對 AH 酒店管理公司的財務進行審查。此外,投資者也應關注開業時間、分紅機制等內容,并可借助公司相關的法律規范等在合同中進行明確,有效保障自身權益不受損害。
表 5-3   各風險指標項排序
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第 7 章   總結與展望

7.1   總結
分時度假酒店最早可以追溯到上世紀 70 年代的歐洲,在經歷了四十年來的發展后,已經廣泛被社會大眾所認可,我國也約積累有了近二十年的分時度假酒店投資開發經驗。借著我國連續十多年的經濟穩定高速飛速發展,以及廣大人民群眾對旅游的興趣增加和旅游市場的潮流興起,分時度假酒店在我國的各大城市都具備了大量的潛在客戶,整體上來說其在中國是有著非??上驳耐顿Y市場。但總體上來說我國的分時度假酒店行業投資行為還處于極不成熟的初級階段,尤其是單個的分時度假酒店房間獨立投資者們,他們與分時度假酒店管理者存在各種嚴重的信息不對稱問題,最終帶來的損失主要還是落在各個酒店房間(或其他投資單元)的產權投資者身上。故分時度假酒店的投資者們應當始終保持對相關投資風險概念有著充分的考慮和認識。
本研究以實踐應用為主導,以 AH 分時酒店項目投資方風險,尤其是各個分散的個體產權房間投資者的投資風險,為主要研究對象,理論聯系實際,進行了詳實的定量分析。在深入 AH 分時酒店項目進行現場調研收集全面材料的基礎上,具體分析 AH 旅游地產的開發商民新集團對于該分時度假酒店建設和開發過程已有的相關風險估計和規避的實際狀態,存在著多種建設和投資風險。本研究在對 AH 分時酒店項目進行開發投資風險管理的研究過程中,采用了大量的先進研究工具,幫助該項目進行了投資風險評估,并提供了風險規避建議。本文主要的研究成果有如下幾點:
(1)本研究在文獻研究的基礎上重點對國內外近年來的風險管理前沿成果進行了研究綜述,通過國內外的對比得出我國在風險管理方面還處于理論研究遠遠超前于實踐應用的結論,并且基于此文獻研究,結合 AH 分時度假酒店的具體情況,為本文研究得出針對 AH 分時酒店項目的一十八項 AH 分時酒店項目投資風險評價指標。
(2)本研究對當前較為主流的幾種項目風險識別的方法進行了對比研究,分析了他們各自的優缺點,結合 AH 分時酒店項目的實際情況選擇了頭腦風暴法和工作結構分解法,組織專家小組對 AH 分時酒店項目開發投資的風險進行了風險識別,總結出了 AH 分時酒店項目投資的風險清單,給出了詳細的五大風險因素,并進行了具體分析。
參考文獻(略)

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