T地產公司產品標準化體系實施效果及優化策略工程碩士研究

來源: www.126151.tw 發布時間:2020-05-06 論文字數:43622字
論文編號: sb2020050510570630823 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是一篇工程碩士論文,論文以 T 地產公司的產品標準化為研究對象,在住房市場不斷調整升級的背景下,從公司已經形成的產品標準化作為研究基礎,詳細分析了標準化的實施效果和優化。
本文是一篇工程碩士論文,論文以 T 地產公司的產品標準化為研究對象,在住房市場不斷調整升級的背景下,從公司已經形成的產品標準化作為研究基礎,詳細分析了標準化的實施效果和優化策略,為廣大正在轉型升級中的房企提供了很好的參考。誠然,住宅產品與制造業有很大不同,完全復制不具有可行性,但是產品標準化在房企發展中運用得當,可加快企業快速擴大規模,適應當下發展的需要。

第一章   緒論

第一節   選題的背景與意義
一、選題背景
衡量一個國家的發展程度,人民生活水平如何,城市化率是核心的標準。根據世界銀行統計,1995年世界高收入國家城市化率為 75%,中等收入國家為 60%,低收入國家為 28%,而 1995 年我國城市化率還不到 30%,到了2000 年的城市化率為 36%,國家目標到2020年時,我國的城鎮化率將達到 60%,常住人口和戶籍人口的剪刀差縮小到15%以內。這意味著,中國數千年來以農業生態為主的經濟結構將發生根本性的轉變,中國正在從一個具有五千年燦爛文化的農業大國,向以城市為主體的工業化大國轉變。
“國民經濟的基本推動力在于改進生產組織以求花費較少的投資來滿足社會的需要。因此就逐漸發展到機械化、專業化勞動分工和合理化改革。”“這不會限制建筑師的創作自由。因為每所房子都毫不含糊的會帶上我們時代的印記,但他們總還會像我們穿衣服那樣有足夠的余地可供設計者發揮其創作個性。最后結果當然是最大限度的標準化與最大限度的多樣化愉快協調的結合。”  這是包豪斯的創建者格羅皮烏斯關于標準化與藝術創作關系的一段經典論述。他直接揭示出了標準化生產與個性化的藝術創作的關系,并指出了標準化對于藝術創作的益處與標準化的不足。
隨著國家對住宅市場的調控趨于長久機制,響應“房子是用來住的,不是用來炒的”的號召,房地產公司單個項目的銷售利潤明顯降低,于此同時,融資渠道愈發嚴峻,現金流越來越成為各地產公司經營管控的核心指標。上述宏觀形勢,迫使各家地產公司不得不采用擴大開發規模、“薄利多銷”、快速銷售、快速回籠資金的經營模式,而要達到以上目標,提升對產品品質、營銷、運營的標準化管理水平,已經成為行業內的共識。
多家威機構的調研數據表明,2020 年后房地產公司的門檻即將達到年度銷售金額 200 億元以上,低于該金額的企業將難以生存。近年來,行業內年度銷售金額排Top50 的數據漲幅明顯,其中又以碧桂園、萬科、恒大、保利為第一銷售梯隊,從2013 年的銷售排名前 50 的房企門檻為 150.5 億元迅速提升到 2018 年的 548 億元,行業集中度在不斷提升,各家地產公司都在土地儲備、快速開盤、快速去化、快速回籠資金方面下功夫,逐漸形成了以產品和銷售為導向的開發鏈。
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第二節   研究對象、意義和方法
一、研究對象
本文以 T 地產公司的住宅產品標準化體系為研究對象,進行實地調查和分析,研究其產品標準化體系的現狀,對存在的問題給予優化策略,主要內容是住宅產品的標準化現狀和不足之處,優化策略和實施效果分析。通過上述研究,論證了構建產品標準化,對于規模成長中的房企提升整體競爭力、促進地產公司轉型、建筑產業效率升級、迎合消費者日益提升的住房需求都有重要的意義。
通過對該公司的研究,驗證了房企在開發規??焖僭鲩L的背景下,必須把構建標準化上升為集團的戰略目標,并以此制定產品標準化體系的建設流程。
T 地產公司構建產品標準化體系的動力是:
公司是一家區域型公司,最初只專注本地住宅市場,定位于中端住宅,規模“小而美”的企業,區域及客戶群體特征明顯,起初并沒有構建標準化體系的動力。
但近年來住宅市場發生重大變化,一二線城市土地市場價格居高不下,三四線城市受政策調控影響價格波動大,為了持續發展,房企必須擴大增加開發數量,擴大銷售規模,增加資金和開發的杠桿效應,已成為行業內的共識。為了在住宅產業升級的浪潮中保有一席之地,該公司通過擴大開發項目數量,產品規模,增加三、四線城市的住宅市場開發,布局全省地級城市以彌補本地市場地價過高,開發成本太大,難以獲得項目的嚴峻形勢。對三、四線城市的開發,需要提高開發速度,增大開發規模,加速項目周轉率。
綜上所述,構建標準化體系勢在必行。
企業通過同行學習、行業內標桿咨詢公司的輔導、引入銷售排名 Top30 的行業內專業人員等方式,以加快三、四線城市的項目周轉為目標,構建了標準化體系,包括產品標準化、運營標準化兩大體系。
通過對其產品標準化現狀的研究,指出其中的不足,優化企業的產品標準化體系,是本文的論證核心——以客戶需求為導向,構建產品標準化體系,增強企業的核心競爭力。
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第二章   住宅產品標準化的相關研究

第一節   住宅產品標準化概述
一、住宅產品標準化的相關理論
(一)產品標準化定義
產品標準化是指對產品(或零件)的類型、性能、規格、質量、所用原材料、工藝裝備和檢驗方法等規定統一標準,并使之貫徹實施的過程,以便獲得最佳秩序和社會效益。因此,產品標準化的實質是:通過產品開發、制定標準和貫徹標準,實現最佳效益的過程。
隨著國家工業化進程的加深,各行各業都有不同程度的產品標準化。首先,它是組織策略和技術革新的融合,“因分工合作的需要而產生,使得來自不同生產者的產品能夠具備相同的性狀特征——體現了產品標準化的組織策略”;其次是一種技術革新——在生產過程中,相同的技術邏輯和共同標準維持了技術溝通的順暢,有利于提高勞動效率。在全球化時代,各個產業都不約而同的加大行業集中度,以應對地緣政治、貿易摩擦帶來的不可抗拒風險。而但與此同時,產品標準化的缺陷也是顯而易見的——多個對象的趨同性,一定程度上不利于創新。
因此,如何正確的看待產品標準化的積極因素,避免其消極因素給產業升級帶來的不利影響,是各個行業都大力研究的命題。在強調功能、重視技術的建筑領域,標準化思想與現代建筑的關系更是異常密切。國際現代建筑協會(CIAM)對其有如下一段深刻的論述:“最高效的生產方式來自理性化和標準化,理性化和標準化無論是對當今建筑學還是對建筑產業都在工作方法上產生了直接作用。”無疑是對產品標準化在建筑產業的高度肯定。
李春田(2005)等 20 位專家聯合編制的《標準化概論》一書中指出,產品標準化作為一項技術政策,由于人的主觀性、客觀存在的不確定性,注定了它的風險始終存在。這種風險有時會給組織和個人造成損失,有時會約束人的創造性,有時會產生不良的社會影響甚至給國家造成重大經濟損失。這就要求我們對每一項標準的決策都要采取慎重態度,進行充分的協調和必要的技術經濟論證。 
在諸多研究中,以全國著名標準化科學創建者、工學博士麥綠波提出的觀點最為一針見血——”產品的標準化是指標化和定量化雙層需求,是工業化深入到產品運用層面的需要,通過建立產品標準化體系,既提升了產品的內在需求,又提升了外聯能力,其注入產品的內在品質、聯系特性、交換特性保證了產品的質量、產品使用的廣泛性和暢通性、產品組成再利用機會等,這些因素使產品獲得了更多的價值。”
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第二節  住宅產品標準化的理論研究
目前,國內標桿房企已經制定了自己的產品標準化,但各個房企差別較大,在理論深度上要做到統一難度較大。并且,房企做標準化是一項浩大的工程,規模小的企業做標準化并不見效,因此除了少數標桿房企外,大多數房企對于產品標準化實施效果仍有很大的優化空間。此外,由于不同的國情和經濟水平,國外和國內的研究方向和現在也有差異性。
一、國外研究現狀
對全世界的房企開發商而言,一直都被一個問題所困擾,住宅作為單一的產品,往往是大多數人一生中支付的最大一筆開支,更換的次數和制造業無法相提并論,且不同地域的差異往往較大,導致房地產行業沒有特別的規模效應,全世界 500 強企業中房企的數量寥寥無幾。然后在 2006 年,歷史終于被改寫,美國四大住宅企業,終于進入榜單,其中排在最前面的就是 Pulte Homes。
位居美國四大住宅企業之首的 Pulte Homes 一直致力于產品標準化的研究。它發現影響客戶需求有兩個核心要素,一個是家庭的生命周期,還有一個是客戶的支付能力。該公司根據家庭組成情況、收入能力和支付意愿將客戶以家庭為單位,劃分為 11 個類別,公司的占率核心是:廣泛的客戶定位,通吃 11 類細分客戶確保市場份額的持續增長。其產品標準化的策略是:用標準化滿足個性化。多年來良好的口碑、多樣化的產品線,實現了對客戶的廣泛鎖定。
錫恩認為 Pulte Homes 公司始終強調通過用戶細分滿足了不同客戶的需求,其核心競爭力之一就是完善的產品線模式。他認為,首先應對住宅市場細分,每個細分市場有多種產品,每種平面對應 4—6 種立面 Stucco、Craftsman 風格以及 7—8種結構性和裝飾性部品部件選擇。然后根據不同的需求研發,提高標準化程度,構建多類型的部品庫,針對不同需求的項目,從部品庫中選擇相應目錄,發送到施工單位或者工廠進行預制,再通過市場反饋,收集項目市場實施信息及時調整產品線,研發新戶型、立面、結構及裝飾部品部件,調節產品細節,終而使 Pulte Homes 的住宅產品始終保持市場的敏感度。
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第三章   T 公司產品標準化現狀及問題分析 .............................. 29
第一節   T 公司的產品標準化發展歷程 ................................ 29
一、T 公司標準化發展歷程 ................................... 29
第二節  T 公司產品標準化現狀分析 .......................... 31
第四章   T 公司的產品標準化體系實施效果分析 ...................... 41
第一節  產品標準化體系實施效果的評價原則 ................................. 41
一、產品標準化評價指標的基本特征 ................................ 41
二、產品標準化指標的評價原則 .............................. 41
第五章   T 公司產品標準化體系的優化策略 .............................. 52
第一節  影響產品標準化的關鍵因素 ............................... 52
一、技術因素 ................................. 52
二、管理因素 .................................. 52

第五章   T 公司產品標準化體系的優化策略

第一節  影響產品標準化的關鍵因素
對于想做規?;姆科?,產品標準化幾乎是繞不開的門檻,但并不意味著標準化是沒有瑕疵的,通過前文的分析,筆者綜合歸納了影響 T 公司的產品標準化實施的關鍵因素,分為技術因素和管理因素。
一、技術因素
(一)對客戶的需求不夠重視,產品定位偏差
市場定位不準,對當地客戶的實際需求缺乏深入分析,市場調研的能力較弱,
對不同城市的主要購房人群定位不清,建筑形式、外立面材質、房屋結構、小區景觀等關鍵要素互相之間應如何搭配,才能符合當地客戶的喜好,缺少深入的研究,對客戶“敏感度”的分析能力較弱。
(二)產品線差異化不明顯
公司的優勢產品以中高端、高質量的住宅為主,在房價調控中業績受到沖擊較大,中低端產品沒有和高端產品拉開明顯差距。公司對于低端、中端、高端產品線的差異化不明顯,對三、四線城市的“剛需”產品認識不足,部分產品贏得口碑,
但因價格較高,銷售不佳。
(三)標準化缺少更新
標準化體系建立后,沒有保持定期更新。
圖 5-1:對 T 公司標準化的優化思路
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第六章   總結及展望

第一節  總結
論文以 T 地產公司的產品標準化為研究對象,在住房市場不斷調整升級的背景下,從公司已經形成的產品標準化作為研究基礎,詳細分析了標準化的實施效果和優化策略,為廣大正在轉型升級中的房企提供了很好的參考。誠然,住宅產品與制造業有很大不同,完全復制不具有可行性,但是產品標準化在房企發展中運用得當,可加快企業快速擴大規模,適應當下發展的需要。
盡管住宅的產品標準化理論框架已經明確了應從設計、成本、質量管控等幾個方面去完善該體系,但具體到房地產企業自身,由于規模大小、企業發展目標、地域標準差異較大,生搬硬套標桿企業的體系并不能有效運作,需要根據企業自身的特點,對理論框架作出有效優化,優先實施能迅速提升管理效率的模塊,再逐步完善見效慢、投入大的模塊,并根據實施過程中出現的問題適時改進和優化,使標準化體系真正發揮作用。
事實證明,不是所有的企業都適合構建標準化體系,標準化是房企到達一定規模階段之后的必經之路。標桿房企在發展的過程中,都會遇到規模瓶頸。從成功的經驗來看,凡是成功突破了瓶頸的房企,都得益于成熟的標準化建設,要不要標準化,關鍵要看企業的戰略,不能隨意跟風。
標準化能夠保質量、提速度、控風險、但是并不是所有的房企都要做標準化,關鍵要結合企業戰略、核心競爭優勢,來綜合判斷。
近年來,房企的發展已經不再是機會導向,希望靠上行周期野蠻生長,越來越行不通了,產品邏輯,企業資源邏輯,開始成為主流。對于多城市、多項目、多類型并存的房企來說,要想在全國各地上百個項目,產品不走樣,管理不變形,標準化幾乎是必須的。
參考文獻(略)

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